Những lưu ý pháp lý không nên bỏ qua khi mua nhà

Đăng ngày: 10/07/2019

Cơ hội luôn đi kèm với rủi ro, đòi hỏi người mua phải thận trọng. Ảnh: Nguyễn Văn

Những lưu ý trên được đưa ra trong cuốn sổ tay pháp lý bất động sản “Bên mua cần biết luật lệ gì” do luật sư điều hành Công ty Luật LPVN, Nguyễn Văn Lộc cùng Giám đốc Công ty Luật Thịnh Việt Trí, Lương Ngọc Đinh và chuyên gia pháp lý Nguyễn Tấn Phong đồng xuất bản.

Có kế hoạch sở hữu bất động sản

Người mua cần xác định rõ mua để ở để kinh doanh hay để đầu tư. Nếu để ở thì trong bao lâu, còn kinh doanh thì thì khi nào sẽ bán đi. Việc lên kế hoạch rõ ràng sẽ giúp người mua hạn chế quyết định cảm tính và tự phát khi giao dịch.

Có phương án kiểm soát rủi ro

Nếu biết căn hộ đó đang vướng tranh chấp nhưng có thể giải quyết được, dự án đó chưa được chấp thuận nhưng chủ đầu tư uy tín có cam kết, lô đất nền có tiềm năng tăng cao nhưng chưa người nào được tách sổ riêng thì đó là cơ hội nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro. Chính vì vậy, người mua cần xác định, chấp nhận rủi ro ở mức nào và xác định rủi ro nếu giao dịch thì có ở mức cho phép hay không, từ đó mới ra quyết định.

Nắm bắt xu hướng chính sách

Người mua cần nắm được các chính sách liên quan đến hạ tầng, quy hoạch, chính sách thuế, ưu đãi lãi suất… Đặc biệt là quy định tác động đến biến động giá trị của bất động sản và hoạt động mua bán trong quá trình giao dịch và thời điểm sau đó. Nhà đầu tư chuyên nghiệp thường theo xu hướng đón sóng thay đổi pháp luật kết hợp với phân tích thị trường để ra quyết định đầu tư theo danh mục đã định.

Kiểm tra thông tin quy hoạch

Thông tin quy hoạch và tình trạng pháp lý bất động sản theo quy định sẽ được công khai. Tuy nhiên, nếu công tác quản lý thị trường bất động sản chưa được hoàn chỉnh ở tầm vĩ mô và thực tế áp dụng luật còn có khoảng cách so với văn bản, thì công tác thẩm định, kiểm tra sẽ tốn nhiều công sức. Các chuyên gia cho rằng, ở Việt Nam, điểm bắt đầu việc mua bất động sản có thể không phải là vị trí mà là quy hoạch và pháp lý. Đây là những yếu tố quan trọng hàng đầu đối với bất cứ sản phẩm bất động sản nào.

Thẩm định pháp lý trước khi giao dịch

Ít nhất phải có hai nguồn tin để kiểm tra chéo thông tin về bất động sản muốn mua. Đầu tiên là thông tin được cung cấp từ bên bán như chủ đầu tư, nhà môi giới, chuyên gia tư vấn. Thứ hai là thông tin tự tìm hiểu từ các cơ quan chức năng, công chứng, hàng xóm, người mua trước đó.

Giao dịch đúng bên bán

Các bên giao dịch phải là chủ thể có quyền định đoạt trong giao dịch bất động sản. Phải xác định rõ tên giao dịch là chủ sở hữu đủ năng lực để thực hiện giao dịch. Nếu là một nhóm người, thì tất cả những người đó có quyền được quyết định chuyển nhượng. Nếu đang giao dịch với người được ủy quyền để bán, thì phải xác định rõ nội dung và phạm vi ủy quyền. Đồng thời việc ủy quyền phải được thực hiện theo quy định. Chỉ khi ký kết hợp đồng với người có quyền chuyển nhượng thì hợp đồng mới có giá trị pháp lý, hoặc là cơ sở để bảo vệ người mua nếu chẳng may vướng tranh chấp.

Giao dịch đúng bất động sản

Người mua không thể gật đầu đồng ý giao dịch của một căn nhà đang trong tình trạng tranh chấp, đang bị phong tỏa, cấm giao dịch. Thực tế thị trường có nhiều sản phẩm kết hợp, sản phẩm cho chính sách kinh doanh của chủ đầu tư dự án, sản phẩm mới mà pháp luật chưa có quy định. Tất cả đều cần xem xét kỹ lưỡng trước khi mua bán.

Biết quy trình để tránh bị động

Quy trình cơ bản là ký hợp đồng, công chứng, hoàn tất nhiệm vụ tài chính và thực hiện việc sang tên trên giấy chứng nhận. Điển hình như với việc mua căn hộ dự án hay đất nền. Việc ban đầu là đặt chỗ, ký thỏa thuận đặt cọc và đặt cọc. Trong đó thỏa thuận cọc là thỏa thuận dân sự, có thể viết giấy tay nhưng đó là cơ sở để quyết định việc mua bán, nên nhiều khi bên nào biết luật chơi (song hành với việc nắm tài chính) sẽ kiểm soát được.

Thương thảo hợp đồng

Nhà đầu tư trước khi đặt bút ký hợp đồng cần biết hợp đồng mua bán thực chất là hợp đồng dân sự song phương, các bên đều có quyền và nghĩa vụ như nhau. Người mua có có quyền được đàm phán thay đổi hợp đồng cho phù hợp với yêu cầu của mình. Nếu không thể thêm bớt điều khoản chính, thì cũng có điều khoản bổ sung. Vì vậy, khi giao dịch bên mua nếu thẩm định chưa kỹ thì có thể yêu cầu đưa cam kết vào bản hợp đồng.

Giá cả, chi phí và thanh toán

Các bên thỏa thuận chi tiết về giá cả, thuế, chi phí và thanh toán. Giá và thanh toán phải càng chi tiết càng tốt. Một số chi phí các bên thường hay bỏ qua như phí môi giới, phí luật sư, phí phạt trễ hạn do lỗi bên kia, thời gian thanh toán theo tiến độ cần phải đưa vào điều khoản rõ ràng. Sự rõ ràng được thể hiện trong hợp đồng (có thể là hợp đồng đặt cọc) ngay từ đầu sẽ hạn chế xung đột về sau.

Tận dụng đòn bẩy tài chính

Am hiểu về tài chính hoặc có mối quan hệ tốt với ngân hàng cho phép bên mua có thêm sự lựa chọn trong việc cân đối tài chính. Với nhà đầu tư, khi chủ động nắm thông tin và biến động thị trường có thể tận dụng chính sách ưu đãi lãi suất, từ đó quản lý dòng tiền tốt hơn. Với việc mua nhà hình thành trong tương lai, tận dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng liên kết với chủ đầu tư giúp nhà đầu tư cá nhân chia nhỏ dòng tiền và kéo dài thời gian thanh toán từ khoản vay lớn thành những khoản trả góp định kỳ. Khi đó, người ta có thể giảm thiểu rủi ro thanh toán xuống mức thấp nhất khi có đủ thời gian để sắp xếp tài chính.

Giải quyết xung đột bằng đàm phán và thương lượng

Đây là nguyên tắc vì đặc thù của giao dịch bất động sản là giá trị tài sản lớn. Vì vậy, việc giải quyết nhanh chóng bằng thương lượng để tránh tổn thất cho cả hai bên là cần thiết.